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メキシコリアルエステート


外国人は、米国と同様の法的手段であるFideicomisoという信託を通じて、メキシコの沿岸地域および国境地域の不動産に関する権利を取得する可能性があります。この信頼を通じて、不動産は、信託の受益者(所有者)に代わって、資格のある許可された銀行によって管理されます。信託の法的効力により、受益者は不動産の所有者として行動することができ、したがって信託はメキシコの法律を遵守します。受益者は、不動産からの完全な使用、享受、利益に対する権利を有します。受益者は、物件を借りることができ、物件を借りて物件を売却することができます。メキシコの法律は、信託の受益者による書面による請求により、50年間の当初の信託期間をさらに50年間更新することを規定しています。受益者が望む場合、当該不動産は、既存の信託を前提として、完全に売却または売却することができる。すべての収入は、すべての適切な税金を支払うことを条件として、信託の受益者に帰属します。

"国境の南に物件を購入する"

メキシコの不動産の購入は、メキシコの外国人でない外国人に対して過去10年間に劇的に変化しました。 1994年から、メキシコ連邦政府は、「禁止区域」として知られる憲法上保護された地域内のすべての財産の所有権を自由化した。メキシコの新しい外国投資法の下で義務付けられ保護されているように、旅行者(住宅開発、コンドミニアム、タイムシェアプロジェクト)、素朴な産業、都市の不動産を購入しようとするメキシコの国境を越える見込みのあるバイヤーは、メキシコでは、米国と同様に、不動産権の移転は連邦、州および地方の法律によって管理されています。不動産を取得しようとする外国人は、メキシコ外務省の許可と登録の対象となります。この連邦レベルの機関は、メキシコ共和国の土地を購入し、不動産の所有権または権利を取得するために合法的に要求される許可および認可を授与する責任があります。

メキシコの不動産を買うことは、米国の不動産を買うことを好まない

しかし、国境の南を購入することは、米国で不動産を購入するようなものではなく、購入者は米国に所在していないことを常に覚えていなければなりません。 メキシコの法的制度はアメリカの同等制度と同じではありません。 メキシコの不動産取引(オペレーション)は、米国とはまったく異なり、複雑であるとは言えませんが、常識は常に実行されるべきです。 購入者ができる最悪のことは、外国の不動産の運送に関わる法律や手続を知らないままにすることです。 メキシコは「荒れ果てた西」ではない。何人かは、何が起こっているのかを知ることができ、メキシコの一般的な態度は「私を問題なし」と信じている。 メキシコ以外のバイヤーにとって、メキシコはすべてのレベルで不動産開発手続の認可された規制と法の形式を有しており、この形式は不動産の法的運送のための法定政府の枠組みと結びついていることを理解することが本質的に重要です。

外国人購入者は、慎重な買い手が不動産を取得するのと同じ基本的な問題を認識している必要があります。 さらに、彼らはそれが正しいかどうかを知る方法がないので、情報についての売り手または財産に関するアドバイスに依存してはならない。 彼らは、詳細なタイトル検索を必要とする財産のタイトルのステータスを取得する必要があります。 メキシコの公証人(notario publico)による購入販売契約(compraventa)と証書(escritura publica)の準備に使用される契約の種類を知っている必要があります。 彼らは本格的な預金とエスクローに関する注意を払う必要があります。最終的には、買い手はメキシコの実際の運送方法を理解していなければなりません。また、法的所有権や受益権(fideicomiso)

売り手は法的権利を持っていますか??

買い手が最初に考慮する必要があるのは、不動産の売り手が不動産に法的権利を持っているかどうか、もしあれば不動産を法的に移転できるかどうかということです。これは論理的かつ予防的な予防策であると思われますが、外国人が不動産を取得したと思っただけの文書化された取引が多くあり、後で売り手が法的権利を移譲できないことが判明しました。非常に単純に、売り手は不動産を所有していないか、不動産の運送に必要な開発手順を完了していませんでした。良い例は、適切に正式化されていない農地(エジード)、または記録されたマンション体制(コンドミニアム制度)を持たないコンドミニアム部門の移送、または住宅地(fraccionamiento)必要な公表済みの州/地方自治体の開発承認を得ていない。いずれの場合も、買収者は資産の取得のために支払いをしたが、メキシコ銀行の信託に法的に記録された権利または受益者の利益を受けることはできない。

売り手が法的なタイトルを持っていることを確認するにはどうすればよいですか?

プロパティの適切なタイトルの検索を実行する必要があります。 バイヤーは不動産へのエスツリツラ権利確定タイトルのコピーを売り手に常に尋ねるべきです。 購入者は、レコードの所有者、不動産タイプの分類、法的説明、レコードの抵当権または執行義務が存在するかどうかを示すべき不動産について、抵当権証明書(リカバード・ド・グラバーメンの証明書)のコピーを要求する必要があります プロパティに対して。

バイヤーはまた、地方税務当局から税金負債の証明書(証明書なし)を請求することができます。 notario publicoは、メキシコの取引でのタイトル検索を担当しています。 ただし、公証人は通常、現在の行為と現在のリーン証書のみを調査して、不動産のタイトル履歴が不完全または不完全になる可能性があります。 今日では、メキシコの会社だけでなく、米国の標章会社も、タイトル審査のプロセスをより詳細なものにし、メキシコの土地保有契約書またはメキシコの会社のタイトルレポートを発行しています。 外国人購入者は、タイトルのステータスに関する法的意見を提供するためにメキシコの弁護士を雇うこともできます。

契約と契約

メキシコにおけるほとんどの不動産取引には、(i)オファーと受け入れ(オテルタ)および/または約束契約(contrato de promesa)と、(ii)売買契約(contrato compraventa)。最初の2つは、基本的な取引情報を含む予備契約です。それらは、財産権が購入者に移転する際の手段ではありません。 2番目の契約書は、購入者にタイトルを移すnotarioによってプロトコル化される契約です。これには、不動産信託契約(対立仮勘定)、準備仮勘定(不動産仲介契約との対立関係)、または不動産信託権の割当(デレチョア・フィジコミス・シナリオとの対比)の形式があります。民法では、二人以上の人が義務を創造し、譲渡し、変更し、消滅させるための合意(便宜的)を協定として定めている。具体的には、民法は、契約を、義務と権利を生み出すか、移転する契約と定義している。一般に、メキシコの不動産契約は、公証人の前に記録しなければならず、第三者を拘束するには、公的財産登録簿に提出しなければならない。オファーの承認が書面であれば、バイヤーの弁護士が販売契約または約束を締結することを推奨します。この契約は、買い手が売り手と一緒に実行する単一の最も重要な文書であり、契約の内容によって取引の条件が決定されるため、買い手は弁護士がこの責任を負うことを主張するべきです。

米国とメキシコの取引の主な違い

メキシコの不動産取引には、米国で取引が終了した取引に非常によく似ています。購入者が米国でよく知っている基本的な用語やプリンシパルがメキシコでも成立していることは容易に推測できます。しかし、外国のバイヤーは何も引き受けない方がずっと良いです。 2つのそのような用語はエスクロー(plica)と本格的なお金の預金です。米国では、エスクローまたは肩書きの会社、またはエスクロー代理人として行動することが法的に許可されている人物は、エスクロー機能と本格的な金銭を処理する能力を備えています。どちらの場合でも、エスクロー手続きを行う会社または個人は、法律により許可され、権限を付与されます。彼らは、エスクロー契約の合意された条件が、資金が解放される前に満たされていることを確認するための法的責任があります。これはメキシコでは標準ではありません。歴史的に、外国の購入者は売り手に契約上の配慮として本物のお金を与えてきました。そして、多くの場合、取引に関わる不動産業者またはブローカーはエスクローエージェントとしての役割を果たしました。不動産ブローカーはメキシコではライセンス供与されておらず、通常、真剣な預金のために別個の口座を開設していません。ここでの注意点は、太字で明記されています。外国人の買い手が売り手や不動産業者に本物のお金を払ってもらう場合は、それを取り戻さないようにしてください!

ごく最近まで、メキシコのエスクロー企業が米国銀行口座を利用して本格的な預金を利用して生まれました。 いくつかの証券会社についても同じことが言えます。 外国人バイヤーは、自分のお金や人に与えていることについては常に注意を払い、常識を使うべきです。 しばしば言われるように、あなたの脳を国境に残さないでください!

取引を終結させ、Notario Publicoの役割

最終的には、外国のバイヤーは、トランザクションを完成させ、所有権を取得する準備が整った時点になります。メキシコでは、すべての不動産取引とあらゆる種類の不動産の法的な運搬には、notario publicoの参加が必要です。彼らのタイトルは「公証人公証人」に翻訳されるが、公証人の責任は署名の公式化を大きく上回る。特定の州の地区の州知事および連邦政府の行政府によって任命されたノートは、生涯の任命を受けるために2つの広範な試験に合格しなければならない弁護士です。典型的な取引では、「プロトコル化された」売買契約の対象となる運送証書を準備します。ノータリオは物件移転の公式化のために買い手と売り手を結集させ、彼らはエスクリトゥーラの実行時に適切な署名を認める。最後に、不動産譲渡が公式化された後、公証人は不動産が所在する公的財産登録簿にエスプリットラーを記録する。閉会に先立って、ノータリオの追加義務としては以下のものが含まれます。(i)販売パーティーの正確性と合法性を保証するための文書を調べること。 (ii)タイトルを確認する。 (iii)公的記録を検索して、売主の所有権のステータスおよびその所有権に対する抵当権の存在を判断する。ノータリオは、適用されるすべての固定資産税および政府移転税の回収にも責任があります。しかし、州の代表者として、ノートタールは不動産の所有権を保証しておらず、タイトルの欠陥に関する法的責任も有していません。要するに、購買者は、購入者がメキシコの裁判所で詐欺、虚偽の表現または重大な過失が証明されない限り、タイトルの欠陥による金銭的損失を被った場合には、ノータリオに対する返済を求めることができません。

禁止区域で不動産を買うのはどうですか?

禁止地域は最近、メキシコのほとんどの地域で廃止されたが、

外国人購入者が取得する「禁止区域」内のすべての不動産の名称は、合法的に権利が確定され、次の2つの方法のいずれかで記録されます。 (ii)すべての非居住用不動産のメキシコ法人。メキシコの制限区域(すべての国境に沿って100km、すべての海岸線に沿って50km、すべてのバハカリフォルニア)での外国取得に関する中間選択または「グレー領域」は存在しません。外国人は、禁止区域内の非居住用不動産に手数料を徴収するメキシコ法人の唯一かつ排他的な株主であることができます。メキシコにおける不動産取得のあらゆるタイプにおいて、メキシコ以外の購買者は、常に外務務長官に所有権を登録し、財産紛争の際には外国政府の介入に対する権利を放棄しなければならない。これは憲法上義務付けられているすべての銀行信託契約に含まれているCalvo条項として知られています。フィジコミソの外国の買い手のための受託者として行動するメキシコの銀行は、信託の財産権の保障も保証もせず、タイトルの欠陥の場合には返済を提供しないことに注意する必要があります。外国人バイヤーは、不動産取引に関しては、米国またはメキシコの弁護士に相談するように常に勧めるべきです。また、米国の標目会社に連絡して、輸送上の問題、タイトル検索、将来の不動産に関するタイトルポリシー、エスクロー口座の考慮事項についての質問にお答えします。最後に注意しておきたいのは、売り手や代理店から、国境にある美しいこの土地や、ビーチにある素敵な家が、法人になる必要はなく、信頼する必要があるということです。ノートで閉鎖され、直ちにすぐに歩き、そして非常に迅速に!

注:この情報は、メキシコ以外のバイヤーがメキシコでの不動産の仕組みをよりよく理解するのに役立つものですが、法的意見でもなく、潜在的なバイヤーのデューデリジェンスの代用品としても意図されていません。

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